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国家为什么突然不让你买房了?

2016-03-28 19:50 智谷趋势


智谷君语:

随着深圳上海近日出台最严房价调控措施,多年没听说过的房地产调控突然间又回来了。从疯狂到收紧,一线楼市氛围瞬间转变,让人措手不及。为什么“国家为什么突然不让你买房了?”作者认为,一线城市房价调控背后是国家更重要的战略意图……


◎文原上草


不是经济正处于下行期吗?不是房地产要去库存吗?不是要拉动消费吗?不是要鼓励农民工和大学生买房吗?不是要降低税费和首付款为居民买房提供便利和杠杆吗?怎么突然之间又开始收紧不让你买房了?


就在这个周末,新一轮房地产调控大幕开启,上海打响了第一枪。上海的收紧政策包括外地户口买房资格需缴纳社保,年限从2年改为5年,而且不能是单身;二套房首付比例普通住房为50%,非普通住房70%;而且,购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为纳入信用平台。


同一天,深圳也连夜发文,主要政策包括二套首付由三成提高到四成。比上海好的是,首套是“只认贷不认房”,也就是只要没有房贷,就算首套;非深圳户口购房,社保缴满年限由1年提高到3年。


除了北京已有严控政策,上海深圳又新出台最严房价调控措施之外,武汉南京苏州等二线城市也来凑热闹了,包括公积金最高额度由60万下调为50万等。多年没有听说过的房产调控突然之间又回来了。去年还在说救土地市场、救开发商、救商品房市场、救地方财政,要出台“强刺激”政策保护房产这一支柱产业,现在突然之间,国家又开始出台政策,限制你买房了。


这背后的原因是什么?


2016年开年以来,一线城市房价上涨过快,引发决策层对后续房价断崖式下跌的担忧,这是引发新一轮调控的原因之一,毕竟对北京上海深圳这样的城市房价,已经高得离谱,大大超越居民购买能力。


香港被认为是房价泡沫最高的,但它的房价收入比也才15.6倍,纽约和伦敦也不过是10倍、12倍,东京是8倍,但北京、上海、深圳的房价收入比分别是44.4、42.3和33.7倍(中金公司数据)。


但你必须认识到,在中央决策者视野中,肯定不会只有房价这么简单,一线城市房价调控背后必须配合其他更重要的国家战略意图;甚至在地方主政者眼里,房价问题也不会成为最核心的事情。


两会之后,上海市和深圳市的主要负责领导都三番五次出来表态,表示要拥护中央的“因城施策”的要求。上海相关负责人说,必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求,按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律,从上海实际出发,加强调控力度。


很显然,中间肯定发生了什么。为什么要“因城施策”?


因为中国房地产矛盾的核心在于,一方面房价上涨压力增大,另一方面房地产库存畸高,在一线城市涨价效应下,二三四线城市的房价也很难降下来,甚至会蔓延开来,价格降不下来,库存又高,这样僵持下去不能一起等死啊;而且,北上深几个一线城市房价上涨过快,金融工具方便使用,还有人购买,但三四线城市却大量库存,价格下不来,也没人买,这会导致什么后果呢?这会产生典型的“虹吸效应”,即大量资金涌向和追捧热点城市,导致金融风险聚集,而三四线城市更加萧条,去库存更加缓慢。


笔者认识的几个在杭州做生意的朋友,年前甚至把杭州的房子都卖了,跑到上海来买房,说是在人民币贬值、生意不好做的情况下,只有买上海的房子才能保值增值,不使财富缩水。连离上海这么近、风景这么好的杭州,财富都被你上海“虹吸”过来了,可想而知其他小城市,稍微有点钱的人,不都跑到你这边买房了,不都把财富转移过来了。


这种现象的发生,是这届中央决策层非常不愿意看到的,这除了导致所谓的富贵“大城市病”,导致新的和更快的贫富差距、中西部差距、大小城市差距和城乡差距拉大之外,还将导致加快三四线城市的萧条、破败和大量人口的流出,这才是中央决策层的真正心头之痛。


今年春节期间,很多文章在讨论乡村的凋敝问题,说农民工到大城市打工,农村只剩下老人和小孩,这确实是个问题,但这只是中国城镇化进程中的正常现象,如果农民工能在家乡附近的小城市买房,这些问题或许能部分解决。在中央决策层视野中,比农村凋敝更严重的是大量三四线小城市的“小城市病”、空心化和破败。


跟“大城市”交通拥堵这样的富贵病不同,“小城市病”主要是营养不良和造血功能缺乏造成。中国大量的小城市由于发展资源不足和单一,人才大量外流,内生性发展能力欠缺,产业单一,在大城市持续“抽血”小城市的发展格局之下,矛盾不断积聚,弊端不断放大,从而酿成“小城市病”。特别是在经济下滑周期期间,更多的小城市病还将持续爆发。


在这些城市中,除了政府机关、银行、电力、通讯、学校等公共部门和餐饮门店外,几乎没有像样的产业和就业机会。有些城市以前还有点自然资源可卖,随着这几年钢铁煤炭等价格下行,单一的产业结构也遭遇沉重打击,像鄂尔多斯、山西吕梁这些此前光鲜的城市,很快被沦陷。


就业机会的缺失,导致小城市人才流失的同时,文化氛围和社会风气也急剧下滑,城镇化发展能力越来越弱。赌博、贪污、吸毒、黑社会化等现象层出不穷,类似“鬼城”、“东北危机”、“东北沦陷”等现象,恐怕才刚刚开始,不尽快扭转这一局面,中国贫富差距会越拉越大,沦陷城市面积会不断扩大。


很显然,中国光有北京、上海、广州、深圳并不算什么,光有超大城市、特大城市不算什么,北上广深的房价能买下整个美国也不算什么,关键是占人口70%以上的二三四线城市,它们是否同样富裕和光鲜?根据新的城市规模设定标准,我国有超过1800多个城市属于小城市,小城市数量占中国县城以上规模城市总量比例便超过了85%。中国整体上还处于一个小城市占绝对多数的城镇化分布形态,加上一些二三线城市,占比多数的非一线城市在新型城镇化进程中的发展质量高低,是决定中国城镇化发展质量和是否健康顺利的根本性问题。


在美国、加拿大和欧洲等国家,小城镇的文化氛围和人均收入是不比大城市差的。比如在美国,亿万富豪巴菲特能在奥马哈这样几十万人口的城市成长发展壮大,几十年不动,在中国是不可想象的;再比如在加拿大的179座城市中,按照2009年家庭平均年收入来排位,他们的三大城市多伦多、蒙特利尔、温哥华分别只排在第37位(8.95万加元)、第158位(5.90万加元)和第56位(8.54万加元)。而排在前三位的则分别是三个毫不起眼的小地方:Wood Buffalo(16.91万加元)、Oakville(14.37万加元)和Caledon(13.87万加元)。


加拿大有很多高收入企业是设在小城市的,很多著名的大学都有多个校区,分设在不同的城市,特别是一些小城市,比如最著名的大学之一不列颠哥伦比亚大学,就有一个校区是设在小镇基洛纳。


可是在中国,随着城市人口的由多到少,工资收入也基本成正比例地由多到少排列,大量的教育、医疗和科研资源都集中在几个大城市,加上房产和金融两大吸血工具,快要把其他城市的血抽干了。


这种现象必须扭转,中央也明显认识到了这种扭曲发展的弊端。所以,时隔37年之后,召开了中央城市工作会议,并否定了樊纲等经济学家所提出的优先发展北京上海等“特大型城市”的主张,而是提出发展“城市群”的概念,从空间布局上来讲,东部城市群要进一步地优化提升,同时在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市,促进边疆中心城市、口岸城市联动发展,让中西部地区广大群众在家门口也能分享城镇化成果。


回头看我们应该明白,一线城市的房价问题,在中央决策层视野里,不只是压制房价那么简单,它还涉及到城市发展战略和规划的转变,以及城乡一体化、中西部发展不平衡、特大城市与二三四线城市发展不平衡等涉及国家稳定的问题,这才是房价调控背后的中央大棋局。


“赢者通吃”只是赌场规则,不能成为一个国家城市发展的丛林法则;城市让生活更美好,不能只是让部分人美好,而对更多人却是梦魇;房价,什么时候不再成为中国人心头之痛?什么时候不再成为年轻人梦想的绊脚石?


本文来源:思想内参(ID:youthinking






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