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房奴会因为Point得救吗? 这可能是我近期看到的最有趣项目了

2016-09-21 12:23 硅发布(Lynn)


今年 2 月我的表情是这样的,因为我在美国的中国手机被打爆了。



不过我一个也没接,打开电脑查了半天才明白:原来我在上海静安房子的房价走势是这样的——那些白天黑夜打过来的电话,原来是中介。



想起这个,是因为前晚看到的一个让我觉得好兴奋的项目。简单讲:它允许你把自己房子一部分以“股权融资”方式卖出换取现金,然后别人可以买进股权,赌它升值空间,甚至还有退出机制



我的兴奋简直超过了我房子已经帮我赚了好多钱的兴奋。来跟我看下,这个刚刚获 A 轮的创业公司 Point 是怎么"运作"的。


先解决“逻辑”问题


我没有第一时间去研究它官网,而是出于好奇去谷歌了一下 Idea。不看不知道,一看吓一跳,原来创意最早可追溯到 1999 年,而它基本逻辑很简单:



一般来说,我们是在以 3 种方式买进某个东西:一是用自己钱买;二借别人钱买;三就非常类似“创业”了,把它股份卖给投资者换取现金。


这里第一种做法很普遍,但对没钱的人是门槛;第二种也普遍,比如说大学贷款或是向银行借贷买房变成房奴只有第三种应用还很有限,目前对很多东西,市场喜欢以“债务”方式操作,因为回报固定、可预期,且会在你已知时间归还,风险系数小。


但是为什么不把第三种方式应用到更广泛领域呢?我一个朋友 2010 年曾参与巴菲特邀请全美一流高校 MBA 班 100 位尖子生的私密晚宴,当时投资大佬说到一个人生感悟时说了句话:“我愿意马上就掏出 10 万美金,去买你们每个人未来 10% 的现金流。”换句话说,巴佬相信在场每个人将来至少都能赚到 100 万。


这种想法如果应用到教育财政领域也许大有作为,而如果应用到房子:房奴们被每个月还贷压力折磨到疯,有些还因为这个因素不敢去做自己喜欢的事或者职业,但是为什么不把房子的 8%、5% 或者 3% 股权卖出去呢?这样,就能把现金立刻用到其他地方或用作其它投资。


所以逻辑总结就是:实现房奴对净资产分配的多元化,以及投资者需求的多元化:比如完全可以把资金打散买进一堆房子,每个占 10% 股权,而不只是投资“一个”物业,甚至说,这样的组合还是种超级投资,你知道过去几十年很少有一种投资类别能超过房产这样的增值空间。


Point 是怎么运作的


现在来看下 Point 是怎么运作的——首页方向非常清楚:




但重要的是它怎么一步步把问题拆解然后构建/实现它商业意志?我们来看下官网上很重要的“几步走”:


第一步首先需要你输入房子的“地址”并回答包括家庭财务情况等问题然后 Point 会监测你是否符合资质。另一个条件:你需要在它投资后,至少还保有房子 20% 股权;




看到这里我明白了:我们曾在一期跨境直播里讲到美国如何用大数据做房产众筹风控(具体戳Google Ventures为何投资房产众筹平台项目源Auction.com?》),房产风控模型的三个支柱是:


  • 筹款人信用历史;

  • 这个房产地理位置;

  • 这个房产的历史。


而对房子 Address 的风控内涵包含了众多因素比如该地区人口密集度、就业率、Walk Score、Crime Rate、在当地有多少屯量、消化量等等,举例:假设近期油价低迷,某些石油企业在 Texas 一线城市裁员,导致当地就业率下降,这些因素都要考虑。


所以,Point 在让你做问题回复时其实已经在做你的“风控”——如果这个房子不在它风控系统内,你可能会被拒绝。




继续往下看。第二个步骤:出价。



如果初审通过,Point 会提供临时报价(基于你今天房价)通常它购进房子股份比例是 5%-10%;另外你还要填写申请表并给 Point 承销团队提供文件。


第三,安排评估师上门:Point 会派人实地考察以保证出价合理,但是这笔评估费得你出,大概 500-700 美元区间。它会把评估师报告和你分享(评估师报价是 Point 决策最后报价重要参考)。


第四,汇款(4 个工作日):你需要和它签协议,它之后向你所在地记录员办公室递交信托契约和期权备忘录;而一旦文件归档,它就把钱汇你账户,不过你要给到 Point 不到 3% 的处理费,以及给到第三方保管费。


第五,流动性 1-10 年


随着时间发展,你可能会有以下三种情况:


  • 或 10 年不到就把房子卖了;

  • 或一直到 10 年期满你都没动;

  • 或 10 年内某个时间点你想把卖给 Point 的股份收回;


而 Point 相应动作是这样的(认真看哈,我很喜欢研究创业公司把问题拆解后的可操作型解决路径 ^-^):


1)Point 自动从第三方那里得到钱。这里又分两种情况:第一,房子升值了,按协议走就行;第二如果是跌,而且是跌得很惨,Point 说它知道自己可能会亏钱;


2)期满结束,你把钱按 10 年后房价的 Point 所占百分比还给它现金;


3)10 年内啥时候你都可以回购你房子股份,也没对赌或任何惩罚,反正就是按你回购时房子市场价格的 Point 百分比给它现金就行了。


现在回到第一个提要


其实,我昨晚在谷歌噼里啪啦搜索这个“原创”想法时翻到了一个很有意思的文章,来自 Bloomberg View 专栏作者、高盛投资银行(还有很多头衔包括并购法律方面)的 James Greiff,第一个小标题里那些简洁逻辑的梳理就来自他,他还讲到了几个观点。


比如针对 Point 模式:假设你是房主,一个基本交易杠杆可能是这样的——


“当房子 10 年内增值很大,你可能更想成为“房奴”而非进入 Point 系统,而如果房价差不多持平,去 Point 可能是不错选择。对于房主,这是个基于房价的“赌博”,考虑到赌注巨大,Point 可能是明智对冲,而这种对冲是否“合理”就要具体看定价细节了,比如说给出更大比例时,你大脑应该多转几下。”


Point 现在估值(A 轮 840 万美元,直接上的 A 轮)是 3240 万美元,投资机构包括:Andreessen Horowitz、Brad Greiwe、Matt Humphrey 等还有一大堆。


它的巨大想象力包括不确定性可能让这些机构很兴奋,而按它一步步走下来的解决方案,每单投资时已“回收”不少资金(比如那个 3% 比例费),可能也给到了一定“安全感”。据说 Point 已经给房主开出 50 多张支票,平均每张大概 8 万美金。James 算了下:这相当于迄今为止住房抵押贷款市场的 0.00004%,最后他评论:


“我当然支持这种抽象的结构化,但我对“把债务变成股权的早期计划”的长期经验缓冲了我的热情。它在作为“想法”方面是如此流行,以至于好像它最终肯定会 Work,但它至今为止还没有。”


最后我也是真是八卦:


我还翻到了 Bloomberg Beta 也是 Point 的 A 轮投资者。查了下:这是个专注于早期阶段的 Fund,由 Bloomberg L.P. 支持,专注 Bloomberg 所有感兴趣领域投资,目标是通过支持非凡企业家或通过创建那些可能给世界带来新东西的公司,以帮 Bloomberg 扩大视野,但这个 Fund 的投资决策独立,并且为追求财务回报而投资。


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