微信号:hundun-university

介绍:咨询服务

一张图理解中国货币之矛:房地产行业

2018-05-21 20:00 单喆慜


银行评估企业根本不用看报表?财务分析还能帮我们理解国家经济?


这很有可能是你听过的、最具思维开拓性的财务应用课。


✦ 如果能画一张完整的国家资产负债表,我们会发现整个国家资产结构和财务状况的变化规律。


——单喆慜




授课老师|
单喆慜
上海国家会计学院副教授


>>第一性原理结合新财务分析技术的应用


1、第一性原理,简单说来就是从0开始


作为混大学员,大家对这个概念一定不陌生。从0开始,就是从最原初的需求和目的开始。在逻辑上这叫演绎法,与此相对,总结过去的经验教训叫归纳法。


但听过别人的所谓经验教训,不代表你不会再重蹈覆辙,该蹚的浑水还得蹚,该碰上的坑你逃不掉。


所以对创业者来说,你最需要学习的不是别人的经验教训,而是从你自身最根本的需求和目的出发,学习解决不同问题的方法。如此,你才有兵来将挡水来土掩的灵活性。


2、第一性原理如何与新财务的分析技术结合呢?


上节课我们讲到,要站在企业自身、债权人、股东的角度,对财务报表进行不同维度的分析和汇报。但如果结合第一性原理,我们该如何处理这三个维度?


3、股东看财报,是看你能不能挣钱。但在企业早期,财务数据非常不好看怎么办?


没有正的自由现金流,没有正利润,没有财务价值……你给股东看什么呢?你挣钱的潜力,你吸引更多消费者、更多流量,并把这些流量变现的可能性。


潜力怎么评估?给他看你的业务数据,给他看企业好的素质。


当你的业务量在扩张,用户量在增长,当然给他看用户量;用户开始在你身上花钱了,给他看单用户价值;用户给你带来的收入能够覆盖你的成本和费用了,再给他看盈利。


所以,从“能不能挣钱”的基点考虑,在企业发展的不同阶段,我们选择给股东看的数据是不一样的,并不是一上来就看利润。


4、银行看财报,是看企业能不能还钱。同时他也担心,企业提供的报表是真的吗


其实只要银行愿意,他完全可以通过对账单来评估企业的偿债能力,而不必依赖企业财报。对账单包含的财务信息比企业报表更丰富,也更可靠


5、所谓对账单,就是企业通过银行这个平台,在一段时间内所有交易的汇总。


对账单对应企业的现金流量表展示着一个企业做的所有交易,包括向供应商采购,问客户收钱,付房租,缴水电,发工资,交各种各样的税……当然还有投资和融资。


6、对账单上的数据变化,暗示了企业财务状况的变化。


比如我们分析他的房租,这个企业去年在苏州闹市区一个很贵的商业楼办公,今年挪到同里了。租金下来1/3,这说明什么?


租金、水电在上升还是下降,代表了一个企业的趋势,你要知道如果你这个企业发达了,你不会往乡下搬,你一定往市中心搬,一定去更贵的地方。


对账单上还有企业交的税。你一个月交多少增值税,一个季度交多少所得税,我不需要看你的利润表,我知道你交多少税,就可以反推你的营业额和净利润税单暗示了企业的规模


这时候很多企业就要举手了,老师老师,我们有很多收入是不入账不交税的,那你就要吃苦头了,这个行为是会影响银行对你的信用评估的。


我们再看企业发工资,他给多少员工发工资,员工的数量在增长还是下降,平均每个员工的收入在增长还是在下降,同样反映了企业发展的趋势。


同时,我们要求了解关键岗位员工的财务状况,哪些关键岗位呢?比如说采购部门,销售部门,财务部门等等。


财务部门小李,买了三套房,每个月要还贷15万,他的工资是3万,你说他怎么办到的?了解关键岗位员工的财务状况,可以推测这个企业内部产生舞弊的可能性。


再看供应商,供应商现金流很好,财大气粗,门口车水马龙,那没问题,你把钱预付给他,他就发货给你了;供应商有一点财务困难,他可能就拿着你的钱跑了,银行比你更知道供应商的财务状况。


最后是客户,我们把东西卖给客户,客户能不能按时付款,客户的信用是由客户的财务状况决定的,所以银行实际上也比你更了解你的客户


一个企业的尝债能力由什么决定?企业的规模、上下游和关键岗位的员工,而不是财务报表上的数字。


从这一点出发,银行根本不需要管企业要报表,他们可以通过对账单建立针对企业信用评估模型



7、企业自身呢?我们说一个企业的头等大事儿是活下去,那么从财务管理的角度,如何帮助企业活下去?落实精准管理


8、财务上的精准管理,就是要把每一笔钱都花到点子上,怎么评估?看你一笔钱投下去,是否达到了预期目标,不管是较为固定的运营投入,还是随规模灵活变动的业务投入。


“活下去”不仅是初创企业的头等大事儿,实际上,一个企业要一直把生存当作危机来管理,任何时候都要精打细算。


9、此外,要活得好,你还得创新商业模式,不断以最少的投入,获得最大的产出。


在这方面财务管理能够提供的指导其实不多。要创新商业模式,一定是有相应的资源支持


我们看到那么多人去阿里巴巴、腾讯、华为学习,学完又多出了几个阿里巴巴、几个腾讯、几个华为?有太多东西是我们学不来的,尤其是资源。如果你的资源有限,就更要落实精准管理。




>>用资产负债表法,分析企业、产业和国家宏观经济


10、资产负债表不仅是一张报表,它也是我们分析问题的一种方法。我们叫“资产负债表法”。


应用资产负债表法,不仅可以帮助我们分析微观的企业,还能帮助我们了解行业、产业甚至国家层面的宏观经济状况。


11、资产负债表上的哪些变化,可以反映企业的什么问题?


首先是规模变化。如果企业规模在缩小,那我们说他可能进入清算模式了;规模维持不变或增长,说明企业周转正常,正在盈利。


其次是资产结构。轻资产或重资产,正常的企业都有自己的初始选择。如果你发现企业突然改换模式,一个轻资产企业突然去投设备和厂房,或者一个重资产的企业突然把设备全卖掉,那你就要注意,这种改换通常会给企业带来本质的变化,而变化可能形成风险。


第三是盈利规律。当一个企业的利润率下降,或周转速度放慢,比如存货周转的时间变长、应收款的账期变长等,都非常可能导致风险。


12、资产负债表法怎么应用于行业分析和国家宏观经济分析呢?我们以房地产行业为例。


(烧脑预警!!!)


房地产是中国货币之矛,我们很多人买房子,可能不完全是为了住,更有可能是为了持有等待升值。所以我们说,房地产的金融属性远大于它的商品属性


对于个人和家庭来说,我们可能关心房价什么时候会跌;但对于政府来说,GDP的增长,与房地产行业的繁荣密切相关。


我们来看这张图,分为开发前、开发期间、投入市场三个阶段。整个过程中涉及政府、房地产开发企业、个人和家庭,当然还有银行。银行我们一会儿再看。


每个相关方,都画一张资产负债表,左边是资产,右边是负债和财富。


*温馨提示:烧脑时可随时参考这张图,点击可放大。


① 先看开发前。


政府有什么?有地?不对哦,政府获得土地是没有代价的,土地归全民所有,政府拿出来卖的,叫土地租约,是一个租金的概念。注意土地租约如果不拿来卖,它在账面上躺着是没有价值的,拿出来卖才有价值。


我们假定企业的账上有20万,全是股东投的。个人和家庭呢?他只要能付首付就行。


② 接着政府开始卖地了,企业买地。


假定土地租约卖100万,这100万就是政府的财富。企业要去接一块价值100万的地,不能赊账,但它账上只有20万,怎么办?


我们可能先去借一笔过桥资金,把地拍下来,然后这块地可以马上抵押给银行,再借一笔长期资金还掉过桥资金,所以我们实际上是用借来的钱拿地。


买这块地借了80万,股东还是20万不变,接下来企业要开始建房了。投材料20万,投施工20万。投的钱从哪儿来?欠着。右边欠材料商和施工方共40万。


到现在这块地的投入达到140万了,企业要赚一点,毛利20万。这下政府该增税了,包括增值税和所得税,这个项目的价值已经到160万了,我们给它加上40万的税,这样地变成房,价值增加到200万。


这是企业资产负债表左边的变化。再看右边。企业有20万毛利,对股东来说就加20万的利润。政府40万的税先欠着。


③ 接下来卖房了,个人接盘。


首付多少?30%。所以这个个人手里必须要有多少钱?60万。


买完房后,这个个人的财务状况变了。他手头有一个价值200万的房产,但他自己只有60万,剩下140万呢?向银行借。


现在这个个人筹到了200万,付给企业,企业拿到200万后把欠的钱、借的钱都还掉,欠政府的税付掉,还剩多少?40万。这40万里有股东投的20万,利润20万。


我们再来帮政府来算一笔账,政府卖地赚了100万,税收40万,它的财富变成140万。


别忘了还有银行。银行给个人贷款140万,贷给企业的钱已经还回来了,政府和企业把钱存进银行,还有40万,存央行准备金(请查看下图)。


*完整计算过程


现在我们来算一笔总账 


土地开发前,全社会的资产是什么样的?80万(企业+个人,注意土地租约若不拿来卖就没有价值),开发结束后呢?政府140万+企业40万+个人200万+银行180万,共560万。


我们看到,经过房地产开发这么一个过程,社会资产从80万到560万,增加了480万,整整6倍啊。什么是GDP增长?所谓GDP增长,就是资产的增值所以我们不难理解政府对房地产行业的重视。


大家知道在国民经济统计中,房地产是放在哪个类别下的吗?金融服务业


2014年第四季度,中国第三产业GDP超过制作业,之后几年,第三产业增速仍然超过第一、第二产业。这与金融服务业的增长有非常密切的关系。


13、今天我们只是做个模拟,国家统计局还有更详细的数据,如果能画一张完整的国家资产负债表,我们就能发现整个国家资产结构和财富状况的变化规律。


大家是做企业的,要从微观的企业理解宏观的产业和国家经济,这中间需要跨越。跨越的方法是什么?资产负债表法(完)


本期更多内容:

1、 茅台、京东、腾讯、阿里案例分析

2、 某休闲食品创业项目与周黑鸭、绝味鸭脖的对比分析,应用第一性原理分析项目可行性。

点击阅读原文免费领取听课资格。


注:对话框回复「第四讲」,即可获取本期「课程资料包」。


 今日互动

本节课中,

哪一点给你留下的印象最深?

欢迎留言分享,扶你上墙。




本文编辑:晴明

联系我们或投稿

tougao@hundun.cn


点击下方“ 阅读原文”免费领取听课资格

 
混沌大学 更多文章 小米究竟值多少钱? 高段位的人,都会战略性放弃 分享图片 卫哲:做事要有超配意识 每一位混沌大学的同学,都不能错过这堂大课!
猜您喜欢 请回答2005:为何它成了中国互联网关键的一年? 土豪要有土豪的风骨 SHELL编程之语法基础 Android-基于ClassLoader原理的热修复插入字节码实现(Javassist) 色彩心理学:设计师的选色指南